Как лишиться недвижимости в Чехии (Часть 3)
Продолжаем освещать тему, как лишиться недвижимости в Чехии. После двух выпусков с описанием случаев, когда собственники лишились своей недвижимости (как жилой, так и коммерческой), мы переходим к описанию возможных способов обеспечения надежности владения недвижимостью.
Самым распространенным способом уменьшения вероятности недобровольного отчуждения недвижимости является наложение различных ограничений и обременений.
Ограничения могут быть наложены как на действия уполномоченных лиц, так и на саму недвижимость.
В этом материале мы приведем перечень возможных ограничений. Существо этих ограничений мы будем постепенно раскрывать в последующих материалах.
Выбор способов наложения ограничений в конкретных ситуациях необходимо делать только в индивидуальном порядке с учетом всех обстоятельств. При этом нужно учитывать, что по каждому виду обременений есть и свои обязательные условия применения и особенности действия.
Итак, на недвижимость могут быть дополнительно к праву собственности наложены следующие обременения:
право на строительство,
сервитут, включая право пожизненного проживания или использования, право на получение дохода и т.п. (более подробно о различных сервитутах будет написано позднее),
залог,
будущий залог,
залог обязательства, обеспеченного залогом,
право преимущественной покупки,
будущее право на обмен права собственности на услуги (содержание),
совместное владение собственниками вспомогательной недвижимостью,
управление трастовым фондом,
оговорка о праве собственности продавца на время сделки,
оговорка о праве обратного выкупа,
оговорка о праве обратной продажи,
запрет на отчуждение или обременение,
оговорка о праве преимущественной покупки,
соглашения о пробной покупке,
аренда, по заявлению владельца или арендатора с согласия владельца,
аренда, по заявлению владельца или арендатора с согласия владельца,
отказ от права на компенсацию за ущерб, нанесенный земельному участку.
Также одним из способов ограничения возможности бесконтрольного распоряжения недвижимостью является совместное владение недвижимостью различными субъектами вместо единоличного владения.
Для юридических лиц дополнительно к вышеприведенным обременениям можно ограничить права лиц, действующих от имени юридического лица, распоряжаться недвижимостью. Здесь важно знать, что такое ограничение, наложенное на jednatele, не действует в отношении третьих лиц. Это означает, что сделка, совершенная jednatelem, с превышением своих полномочий, будет действительна. В таком случае можно только требовать от jednatele возмещение нанесенных такими действиями убытков, однако можно ли такие убытки реально взыскать – большой и серьезный вопрос.
Поэтому jednatelem следует назначить или себя самого, или сделать в фирме несколько jednatelů и установить правило, что эти субъекты могут действовать только совместно.
Также можно назначить в фирме прокуриста. Это лицо, которое действует от имени фирмы по доверенности и это лицо, в отличии от обычного представителя по доверенности, записывается в Торговый Реестр. По закону прокуриста не имеет право распоряжаться недвижимостью юридического лица, если это только прямо не записано в его доверенности. Таким образом прокуриста технически не может совершить никакую сделку с недвижимостью, если не предоставит соответствующую доверенность.
Возможные убытки от деятельности руководства юридического лица можно также застраховать (D&O pojištění (Directors and Officers Liability). Страхователем в таком случае выступает сама фирма.
Если недвижимость (и жилая, и коммерческая) оформлены на юридическое лицо, рекомендуется операционную деятельность вести от имени другого юридического лица, чтобы возможные долги не обременили эту недвижимость.
В настоящее время есть возможность подключить в Кадастре недвижимости службу оповещений о возможных изменениях (služba sledování změn). Если кто-то подаст документы о каких-либо изменениях по недвижимости, владелец или иное лицо, чьи права записаны в Кадастре, сразу же получит сообщение или на электронную почту, или на датовою схранку, или смс (только на номера, зарегистрированные в ЕС).
Существуют и другие системы отслеживания изменений в Кадастре.
Продолжение следует.
