Как вернуть гарантийный депозит от риэлтора

Проблематику взаимоотношений риэлтора с клиентами мы уже освещали в материале от марта 2023 г.

Теперь мы опять возвращаемся к этой теме в связи с тем, что Верховный суд Чехии в июне 2023 года вынес решение о действительности обязательства по заключению договора купли-продажи и действительности договорного штрафа, которые были оговорены в трехстороннем договоре резервирования, заключенном между риэлтором, продавцом недвижимости и покупателем-потребителем.

Выводы этого решения будут иметь существенные последствия для практики в сфере риэлторских услуг.

На практике часто заключаются трехсторонние договоры резервирования между продавцом недвижимости, покупателем и риэлтором.

В рассматриваемом договоре резервирования в случае совершения сделки купли-продажи гарантийный депозит должен был быть использован в полном объеме для оплаты комиссии риэлтора. Кстати, именно таким способом риэлторы обходят требование закона, которое не допускает оплату аванса риэлтору в размере 100%.

Однако после заключения договора резервирования и уплаты платы резервационного депозита покупатель, отказался от договора резервирования и потребовал назад оплаченный депозит.

Однако, риэлтор депозит не вернул на том основании, что он был зачтен в качестве штрафа покупателю за отказ от заключения договора купли-продажи.

Покупатель подал в суд и выиграл в трех инстанциях. Точку в этом споре, как было указано выше, поставил Верховный суд Чехии.

Законом о посредничестве на рынке недвижимости (zákon o realitním zprostředkování) прямо предусмотрено, что договор с риэлтором не может содержать обязательство покупателя заключить договор-купли продажи, если покупателем является потребитель. Однако риэлторы пытаются обходить эту норму закона, заключая договор резервирования и включая это требование именно в этот договор.

Поэтому главной проблемой, которую решали суды, была следующая – подпадает ли договор резервирования, заключаемый с риэлтором, под действия Закона о посредничестве на рынке недвижимости.

Ответ судов единодушен – да, подпадает. И, соответственно, обязательство покупателя (равно как и продавца) потребителя заключить договор купли-продажи является абсолютно недействительным. Следовательно и положение о штрафе также является недействительным.

Эти же нормы распространяются и на ситуацию, когда заключается договор с риэлтором не на куплю-продажу недвижимости, а на аренду.

Поэтому, если даже Вы уже заключили договор с риэлтором с подобными условиями (обязанность заключить основной договор и штраф за отказ сделать это), будьте уверены, что эти условия недействительны и Ваш депозит риэлтор будет обязан Вам вернуть.