Аренда в Чехии - риэлтору заплатили, а аренду не получили.

В большом количестве случаев для поиска вариантов аренды будущий арендатор пользуется услугами риэлтора. Соответственно между риэлтором и будущим арендатором заключается договор о посредничестве (smlouva o realitním zprostředkování).

Естественно, будущий арендатор ожидает, что риэлтор подберет для него вариант, который будет соответствовать его ожиданиям. Для этого в договор с риэлтором включаются требования будущего арендатора к объекту аренды. В основном это месячная цена аренды, размер платежей за услуги, диспозиция квартиры, место расположения. Чем меньше таких обязательных условий будет в договоре, тем проще риэлтору подобрать вариант, который соответствует заданию заказчика.

Нужно иметь в виду, что закон о посредничестве на рынке недвижимости (zákon o realitním zprostředkování) устанавливает два события, когда наступает обязанность заказчика оплатить услуги риэлтора.

Первое - это факт заключения основного договора (в данном случае договора аренды).

Второе – факт того, что риэлтор предоставил заказчику возможность заключить основной договор (опять же договор аренды в данном случае). В данном случае данное условие должно быть четко прописано в договоре с риэлтором.

Также следует принять во внимание тот факт, что риэлторы зачастую требуют за свои услуги некоторую предоплату.

И вот здесь может возникнуть весьма неприятная для будущего арендатора ситуация. Ведь необходимо заключить договор аренды, текст которого, практически всегда, предлагает арендодатель, который далеко не всегда соглашается на какие-либо его изменения. И если условия договора, кроме оговоренных в договоре с риэлтором, арендатора не устраивают, то возникает ситуация, при которой или будущий арендатор должен согласиться на договор аренды с не устраивающими его условиями, или отказаться от подписания договора и потерять сумму комиссии риэлтора.

Почему в этом случае будущий арендатор обязан заплатить комиссию риэлтору? Да потому, что риэлтор свою работу выполнил – он нашел вариант, который соответствует письменным требованиям заказчика и предоставил возможность заключить договор. Если же условием выплаты комиссии риэлтору является факт заключения договора аренды, то здесь опять же придется выплачивать комиссию риэлтору, потому что отказ будущего арендатора от подписания договора аренды не основан на законе и договоре.

Как часто встречается ситуация, когда текст договора принципиально не устраивает будущего арендатора, ведь условия аренды достаточно жестко регулируются императивными нормами Гражданского Кодекса Чехии? К сожалению, очень часто. Например, предлагается подписать не договор аренды, а договор субаренды. Между этими типами договоров есть принципиальная разница – договор субаренды может быть расторгнут другой стороной (арендатором) с субарендатором в любой момент на основании того, что расторгнут основной договор аренды.

Есть и другие весьма существенные условия договора, которые заранее не обговариваются будущим арендатором с риэлтором. Особенно, если предполагается не аренда целой квартиры или дома, а только его части (комнаты, комнат). Часто выясняется, что в доме нет раздельных счетчиков воды и электроэнергии, некомфортные соседи, да и сам арендодатель может очень сильно не понравиться (а это очень существенная проблема, так как некоторые арендодатели могут сделать жизнь арендатора невыносимой).

И если аренда для личных бытовых нужд регулируется законом достаточно строго, то аренда нежилой недвижимости заметно более гибкая и там условия договора играет самую существенную роль (например срок расторжения договора, заключенного на неопределенный срок).

Конечно же малореально предлагать риэлтору свой текст договора и ставить условием аренды заключение договора на условиях будущего арендатора. Однако наиболее существенные условия можно и нужно заранее обговаривать. В любом случае стоит внимательно заранее продумать все элементы сделки по поиску объектов под аренду от договора с риэлтором до договора аренды и оценить возможные риски. В том числе и порядок оплаты вознаграждения риэлтора.