Как лишиться недвижимости в Чехии (Часть 1)
По самым скромным оценкам не менее 30% чешской недвижимости принадлежит иностранцам – физическим лицам. Значительно больше недвижимости в Чехии принадлежит юридическим лицам, которыми владеют иностранцы. Статистика эти цифры не приводит. До 1 мая 2009 года немало недвижимости, оформлялось на юридические лица, принадлежащие иностранцам в связи с тем, что долгое время в Чехии действовал запрет на владение собственностью иностранцами и единственным путем приобретения было регистрация фирмы и приобретение недвижимости на фирму. Т.е. юридическое лицо регистрировалось исключительно для приобретения недвижимости и/или получения права на проживания (приблизительно до 2011 года это было самое легкое и популярное основание для получения внж в Чехии). Такое положение вещей сохраняется до сих пор, потому что перевод недвижимости с фактически неработающей фирмы на физическое лицо сопряжено с уплатой зачастую немаленьких налогов.
К сожалению, как показывает практика, приобретенной недвижимости можно легко лишиться и без всякой компенсации.
В группе риска в первую очередь как раз иностранцы, как владеющие недвижимостью напрямую, так и через фирмы. А на самом первом месте те из них, кто в Чехии не проживает.
Мы разберем наиболее типичные ситуации, покажем слабые места, которые позволяют незаконно отчуждать недвижимость в Чехии, а также обсудим возможные методы защиты от таких неправомерных действий. Материал будет по мере написания дополняться.
Случаи потери недвижимости против воли владельца можно разделить на три группы:
стечение обстоятельств, когда собственники не управляют или не могут надлежаще управлять своей собственностью (фирмой, недвижимостью) и из-за этого возникают долги, которые принудительно взыскиваются чрез суд и последующее исполнительное производство (экзекуцию),
намеренные действия доверенных лиц собственника, которым было поручено представлять интересы собственников,
целенаправленные действия рейдеров или мошенников, при условии, что собственностью достаточно тщательно управляют.
Возврат потерянной собственности в большинстве случаев очень затруднен или вообще невозможен. Этому способствует и чешское законодательство.
Во-первых, за это ответственен Новый Гражданский кодекс (действует с 2014 года). До конца 2013 года действовало правило, согласно которому если запись в Кадастре недвижимости не соответствовала действительности, то фактический статус имел приоритет над записью в Кадастре. Другими словами, если кто-то прожил в доме двадцать лет, а мошенник обманным путем перевел собственность на себя в Кадастре, суды бы подтвердили первоначального владельца, проживавшего в доме, как законного собственника. С появлением нового Гражданского кодекса законодательство изменилось на противоположное. То, что записано в кадастре, имеет приоритет над фактическим положением дел.
Во-вторых, действует норма закона о добросовестном покупателе. Поэтому мошенники сразу же после того, как получают возможность распоряжаться чужой недвижимостью, переводят ее на следующего владельца, а бывает переводят несколько раз. В любом случае цель одна -конечный покупатель должен быть добросовестным покупателем и тогда изъять у него украденную недвижимость даже по суду будет невозможно.
Конечно же нанесенный ущерб теоретически можно получить с виновных, но сделать это очень трудно, потому что никаких активов у таких субъектов как правило нет или до них невозможно добраться.
Безусловно количество различных реальных ситуаций очень велико – мы разберем наиболее типичные. Детали могут отличаться, но основные, самые важные моменты, мы разберем.
Случай 1.
Несколько семей, граждане третьей страны, решили переехать в Чехию и заниматься здесь предпринимательством. В качестве основания выбрали управление юридическим лицом. Фирму зарегистрировали на всех, так как уже давно совместно занимались бизнесом. Сразу же купили на фирму несколько квартир для проживания и помещение под ресторан. В результате разрешения на пребывание никто не получил. Дальше случилась пандемия Ковид и въезд в Чехию фактически был закрыт. Понимая, что приобретенная недвижимость требует некоторого внимания, собственники договорились с одним их знакомым, который жил в Чехии о том, что он присмотрит за ней. Понятие «присмотрит» каждый понял по своему и уполномоченный только и исключительно иногда посещал эту недвижимость и убеждался, что физически с ней ничего плохого не происходит.
Однако, никто даже не подумал, что нужно следить и за обязательствами собственников. Никто не платил обязательные платежи в товарищество собственников жилья ( а квартиры и помещение под ресторан купили в одном и том же здании). Также необходимо было участвовать в финансировании реконструкции дома.
Соответственно, образовался немаленький долг. Правда размер этого долга был весьма небольшой по сравнению со стоимостью всей недвижимости фирмы. Но здесь включились другие механизмы.
Управляющий зданием оказался весьма ушлым. Он сообразил, что все участники и директора фирмы в Чехии отсутствуют и вряд ли хорошо разбираются в тонкостях чешской юстиции и практике.
Не получив ответы на письменные требования о погашении долгов (а директора банально утратили доступ до своих датовых схранек), он подал в суд, естественно его выиграл и взыскание долга передал знакомому экзекутору, фактически вступив с последним в сговор. Они поняли главное – фирма не получает информацию и не реагирует на письма.
Далее экзекутор быстро арестовал недвижимость фирмы и выставил ее на торги. Сведения об этом уже были публично доступны, но владельцы ничего об этом не знали и не умели отслеживать подобную информацию, а представитель продолжал ходить и осматривать недвижимость и даже не предполагал, что с ней в действительности происходит.
Все остальное было по классической схеме – заниженная оценка стоимости недвижимости, продажа существенно ниже оценки (ну не поступило более дорогое предложение) «своему человеку», немедленная перепродажа и еще одна перепродажа. В результате из 100% рыночной стоимости недвижимости на момент ее продажи было получено не более 50%.
С полученных средств экзекутор выплатил товариществу все долги с нормальными и ненормальными процентами, оплатил свои услуги, услуги оценщика и еще много разных затрат. Конечно, образовался и остаток, который экзекутор торжественно фирме вернул.
В какой-то момент владельцы узнали, что происходит, но было уже поздно. Да и узнали совершенно случайно – похвастались в одной компании, что владеют солидной недвижимостью в Чехии, а в той компании оказался человек, который как раз жил в Чехии и, хотя не был специалистом, но сам владел квартирой в Праге и просто из любопытства решил по реестру посмотреть на эту недвижимость друзей. Какой же случился шок, когда все увидели, что никакая недвижимость им не принадлежит и что она давно переписана на других людей.
Конечно же долги фирма должна была заплатить. Но, если бы владельцы просто продали за ненадобностью всю приобретенную недвижимость, то они бы не потеряли 50-ти процентов ее стоимости. Ну а те, кто организовал быструю продажу за долги, как раз те самые 50 процентов стоимости недвижимости и заработали.
Оспорить такие сделки по продаже нереально – последний покупателя является добросовестным приобретателем. Доказать мошенничество со стороны экзекутора – практически не реально. А доказать сговор управляющего, экзекутора, оценщика и первого покупателя – почти нереально.
В такой ситуации хорошим результатом будет хотя бы остаток от продажи получить. Это еще если остаток остался – обычно в таких ситуациях долги наращивают так, чтобы никакого остатка не было.
