НОВЫЙ ЗАКОН ЧЕХИИ О РИЭЛТОРСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ - ВАЖНЕЙШИЕ ПОЛОЖЕНИЯ
3 марта 2020 г., вступил в силу Закон Чешской Республики о посредничестве при совершении сделок с недвижимостью - Zákon o realitním zprostředkování (Realitní zákon).
Его положения наверняка будут предметом дискуссий: и о том, как теперь
осуществлять эту деятельность, как потребителю этих услуг взаимодействовать с риелторами, какие есть новые права и обязанности у сторон, какие риски и тп. Не останется в стороне и вопрос об эффективности нового регулирования
риэлтерской деятельности, в том числе в части схем обхода его требований.
Основные изменения, которые произошли в системе регулирования этой
деятельности:
1. Риэлтерская деятельность из деятельности свободной (volná živnost)
становится деятельностью регулируемой (vázaná živnost). Возникает новый вид
деятельности Realitní zprostředkování.
Это означает, что теперь для ее осуществления необходимо будет выполнить ряд требований. А именно:
- наличие высшего образования по магистерской программе в определенных областях (право, экономика, строительство) или по программе балакавриата с опытом работы от 1 года и окончании специального курса по недвижимости, или высшее, высшее-специальное или среднее образование матуритой и 3 годами практики, или профессиональная квалификация в области риэлтерской деятельности.
- наличие ответственного представителя, к которому предъявляются аналогичные требования по образованию плюс 3 летний стаж или документ о подтверждении квалификации.
2. Риэлтор должен не иметь судимости. Граждане третьих стран, которые не
имеют пмж, обязаны предоставить справку об отсутствии судимости из страны
своего гражданства. Те, у кого есть пмж, - только справку о несудимости в ЧР.
3. Риэлтор должен быть застрахован на сумму не менее 1,75 млн. крон на один
страховой случай или не менее, чем на 3,5 млн. крон на несколько случаев в
течение одного года.
4. За допущенные различные нарушения риелтор может быть подвергнут
штрафу вплоть до 1 млн. крон.
5. Риэлторы при выполнении целого ряда условия получили возможность
принимать средства по сделкам на депозит у себя (úschova).
6. Риэлторы должны привести свою деятельность в соответствии с этим законом в течение 10-ти месяцев, т.е. до 3 января 2021, а в части страхования - в течение 2-х месяцев, т.е. до 3 мая 2020.
Отдельно разберем обязанности риэлтора по договору о посредничестве. Таких
новых обязанностей много и они теперь будут иметь существенное влияние на
ход исполнения договора, в том числе в части возникновения новых прав у
сторон договора (касается информации о провизии риэлтора, техническом
состоянии недвижимости и тп).
Важнейшие положения Закона, которые касаются деятельности риэлтора , его
обязанностей и прав его клиентов.
1. Риэлтор обязан оказывать свои услуги на основе договора о риэлтерском
посредничестве.
2. Договор с риэлтором должен быть заключен в письменном виде. При этом
требование о признании договора недействительным из-за нарушений
требований к его форме может заявить только клиент.
3. В договоре должны быть указаны:
- предмет перевода прав на объект/ы недвижимости;
- цена продажи/аренды или способ их определения (если речь идет о возмездной сделке);
- размер провизии риэлтора или способ ее определения.
4. Если в договоре отсутствуют данные п.3, то такой договор считается
недействительным. Требование о недействительности такого договора может
заявить только клиент.
5. В день заключения договора с клиентом, который имеет намерение купить/
арендовать недвижимость, риэлтор обязан передать такому клиенту выписку из
официального реестра, в котором содержится информация о этой
недвижимости. Если риэлтор не исполнит эту свою обязанность, клиент имеет
право отказаться от исполнения договора в течение 14 дней после даты его
заключения.
6. Риэлтор обязан предоставить клиенту, который имеет намерение купить/
арендовать недвижимость информацию о конкретных недостатках и
ограничениях, которые имеет данная недвижимость, которые содержаться в
официальных реестрах, а также о тех, о которых риэлтор знал или должен был
знать, как специалист в этой области.
7. Риэлтор обязан проинформировать клиента о размере своей провизии или
способе ее определения, если такая провизия была согласована между
риэлтором и третьей стороной, в отношении аналогичной сделки с той же
недвижимостью.
8. Если риэлтор не предоставит клиенту информацию в соответствии с пп. 6-7,
клиент имеет право отказаться от исполнения договора.
9. Если клиент сделал заявление о том, что он ознакомился с документами,
которые упоминаются в договоре с риэлтором, и в этом есть серьезные
основания сомневаться, то бремя доказывания того факта, что клиент
действительно ознакомился с этими документами, лежит на риэлторе.
10. Если клиентом риэлтора является потребитель, нельзя в таком договоре
предусмотреть обязанность клиента заключить договор/договор о будущем
договоре купли-продажи/аренды недвижимости.
11. Договор с риэлтором и договор о сделки с недвижимостью не могут быть
частями одного договора. Требование о признании такого договора
недействительным может заявить только клиент.
12. Если стороной договора с риэлтором является потребитель нельзя в качестве обеспечения обязательств клиента использовать сменку или чек.
13. Эксклюзивный договор между риэлтором и клиентом, который является
потребителем, может быть заключен на срок максимально 6 месяцев.
Соглашением сторон этот срок может быть продолжен но не ранее, чем за 30
дней до окончания такого договора.
14. Договор между риэлтором и клиентом, который является потребителем,
заключенный на неопределенный срок, может быть расторгнут не позднее 1
месяца от даты соответствующего заявления одной из сторон.
15. Если в договоре с клиентом, который является потребителем, согласована
оплата аванса провизии, размер этого аванса не может превышать 2/3 размера
провизии.
16. Согласовать в договоре с риэлтором оплату провизии до заключения самого
договора или перед наступлением отлагательного условия вступления договора с риэлтором в силу можно только, если договор с риэлтором содержит
положения о том, что дата оплаты провизии не связана с заключением договора с риэлтором или на выполнении отлагательного условия вступления такого договора в силу. Дата оплаты провизии может быть в этих случаях связана самое раннее с обеспечением риэлтором клиенту возможности заключения договора о приобретении прав на недвижимость.
17. Если договор о приобретении права на недвижимость, в отношении которого
был заключен договор с риэлтором, был заключен после окончания действия
договора с риэлтором из-за бездействия, ошибок и отсутствия содействия
риэлтора, риэлтор не имеет права на получение провизии, если клиентом
является потребитель.
