НОВЫЙ ЗАКОН ЧЕХИИ О РИЭЛТОРСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ - ВАЖНЕЙШИЕ ПОЛОЖЕНИЯ.

3 марта 2020 г., вступил в силу Закон Чешской Республики о посредничестве при совершении сделок с недвижимостью - Zákon o realitním zprostředkování (Realitní zákon).

Его положения наверняка будут предметом дискуссий: и о том, как теперь осуществлять эту деятельность, как потребителю этих услуг взаимодействовать с риелторами, какие есть новые права и обязанности у сторон, какие риски и тп. Не останется в стороне и вопрос об эффективности нового регулирования риэлтерской деятельности, в том числе в части схем обхода его требований.

Основные изменения, которые произошли в системе регулирования этой деятельности:

1. Риэлтерская деятельность из деятельности свободной (volná živnost) становится деятельностью регулируемой (vázaná živnost). Возникает новый вид деятельности Realitní zprostředkování.

Это означает, что теперь для ее осуществления необходимо будет выполнить ряд требований. А именно:

- наличие высшего образования по магистерской программе в определенных областях (право, экономика, строительство) или по программе балакавриата с опытом работы от 1 года и окончании специального курса по недвижимости, или высшее, высшее-специальное или среднее образование матуритой и 3 годами практики, или профессиональная квалификация в области риэлтерской деятельности.

- наличие ответственного представителя, к которому предъявляются аналогичные требования по образованию плюс 3 летний стаж или документ о подтверждении квалификации.

2. Риэлтор должен не иметь судимости. Граждане третьих стран, которые не имеют пмж, обязаны предоставить справку об отсутствии судимости из страны своего гражданства. Те, у кого есть пмж, - только справку о несудимости в ЧР.

3. Риэлтор должен быть застрахован на сумму не менее 1,75 млн. крон на один страховой случай или не менее, чем на 3,5 млн. крон на несколько случаев в течение одного года.

4. За допущенные различные нарушения риелтор может быть подвергнут штрафу вплоть до 1 млн. крон.

5. Риэлторы при выполнении целого ряда условия получили возможность принимать средства по сделкам на депозит у себя (úschova).

6. Риэлторы должны привести свою деятельность в соответствии с этим законом в течение 10-ти месяцев, т.е. до 3 января 2021, а в части страхования - в течение 2-х месяцев, т.е. до 3 мая 2020.

Отдельно разберем обязанности риэлтора по договору о посредничестве. Таких новых обязанностей много и они теперь будут иметь существенное влияние на ход исполнения договора, в том числе в части возникновения новых прав у сторон договора (касается информации о провизии риэлтора, техническом состоянии недвижимости и тп).

Важнейшие положения Закона, которые касаются деятельности риэлтора , его обязанностей и прав его клиентов.

1. Риэлтор обязан оказывать свои услуги на основе договора о риэлтерском посредничестве.

2. Договор с риэлтором должен быть заключен в письменном виде. При этом требование о признании договора недействительным из-за нарушений требований к его форме может заявить только клиент.

3. В договоре должны быть указаны:

- предмет перевода прав на объект/ы недвижимости;

- цена продажи/аренды или способ их определения (если речь идет о возмездной сделке);

- размер провизии риэлтора или способ ее определения.

4. Если в договоре отсутствуют данные п.3, то такой договор считается недействительным. Требование о недействительности такого договора может заявить только клиент.

5. В день заключения договора с клиентом, который имеет намерение купить/ арендовать недвижимость, риэлтор обязан передать такому клиенту выписку из официального реестра, в котором содержится информация о этой недвижимости. Если риэлтор не исполнит эту свою обязанность, клиент имеет право отказаться от исполнения договора в течение 14 дней после даты его заключения.

6. Риэлтор обязан предоставить клиенту, который имеет намерение купить/ арендовать недвижимость информацию о конкретных недостатках и ограничениях, которые имеет данная недвижимость, которые содержаться в официальных реестрах, а также о тех, о которых риэлтор знал или должен был знать, как специалист в этой области.

7. Риэлтор обязан проинформировать клиента о размере своей провизии или способе ее определения, если такая провизия была согласована между риэлтором и третьей стороной, в отношении аналогичной сделки с той же недвижимостью.

8. Если риэлтор не предоставит клиенту информацию в соответствии с пп. 6-7, клиент имеет право отказаться от исполнения договора.

9. Если клиент сделал заявление о том, что он ознакомился с документами, которые упоминаются в договоре с риэлтором, и в этом есть серьезные основания сомневаться, то бремя доказывания того факта, что клиент действительно ознакомился с этими документами, лежит на риэлторе.

10. Если клиентом риэлтора является потребитель, нельзя в таком договоре предусмотреть обязанность клиента заключить договор/договор о будущем договоре купли-продажи/аренды недвижимости.

11. Договор с риэлтором и договор о сделки с недвижимостью не могут быть частями одного договора. Требование о признании такого договора недействительным может заявить только клиент.

12. Если стороной договора с риэлтором является потребитель нельзя в качестве обеспечения обязательств клиента использовать сменку или чек.

13. Эксклюзивный договор между риэлтором и клиентом, который является потребителем, может быть заключен на срок максимально 6 месяцев. Соглашением сторон этот срок может быть продолжен но не ранее, чем за 30 дней до окончания такого договора.

14. Договор между риэлтором и клиентом, который является потребителем, заключенный на неопределенный срок, может быть расторгнут не позднее 1 месяца от даты соответствующего заявления одной из сторон.

15. Если в договоре с клиентом, который является потребителем, согласована оплата аванса провизии, размер этого аванса не может превышать 2/3 размера провизии.

16. Согласовать в договоре с риэлтором оплату провизии до заключения самого договора или перед наступлением отлагательного условия вступления договора с риэлтором в силу можно только, если договор с риэлтором содержит положения о том, что дата оплаты провизии не связана с заключением договора с риэлтором или на выполнении отлагательного условия вступления такого договора в силу. Дата оплаты провизии может быть в этих случаях связана самое раннее с обеспечением риэлтором клиенту возможности заключения договора о приобретении прав на недвижимость.

17. Если договор о приобретении права на недвижимость, в отношении которого был заключен договор с риэлтором, был заключен после окончания действия договора с риэлтором из-за бездействия, ошибок и отсутствия содействия риэлтора, риэлтор не имеет права на получение провизии, если клиентом является потребитель.

Recent posts

© 2017 ASN Experts & Consultans s.r.o.  

  • Facebook Social Icon