Проблемы повышения арендной платы

Ранее мы разбирали наиболее типовые проблемы аренды жилых помещений. По результатам прошедшей дискуссии и полученных вопросов продолжаем эту тему.

Наиболее острая проблема сегодня – повышение арендной платы.

Стоимость в договорах аренды может быть указана 3-мя способами:

1. Отдельно указывается стоимость аренды и размер ежемесячных авансов за услуги (электричество, газ, вода, тепло и т.п.). По итогам года производится перерасчет, исходя из фактических затрат на услуги с учетом выплаченных авансов.

2. Отдельно указывается стоимость аренды плюс размер ежемесячных фиксированных платежей за услуги. По итогам года перерасчет не производится.

3. Стоимость аренды и стоимость услуг не выделяются – указывается фиксированная стоимость аренды, включая услуги. По итогам года перерасчет не производится.

Закон гласит, что стороны могут договориться о ежегодном повышении арендной платы. Здесь обращаем внимание на слово «ежегодном». Это означает, что повышать плату можно только один раз в год.

Если стороны не договорились о повышении арендной платы или прямо не исключили повышение арендной платы в договоре, арендодатель может в письменной форме предложить арендатору повысить арендную плату до размера сопоставимой арендной платы, принятой в данной местности, при условии, что предлагаемое повышение вместе с тем, которое уже имело место за последние три года, не превышает двадцати процентов. Предложение, сделанное до истечения двенадцати месяцев, в течение которых арендная плата не была увеличена, или не содержащее размер арендной платы и не доказывающее соблюдение условий, предусмотренных настоящим положением, не принимается во внимание.

Обращаем внимание:

- предложение о повышении арендной платы может быть сделано только один раз в год и не ранее 12 месяцев с даты заключения договора или с даты последнего увеличения арендной платы.

- предложение должно быть письменным,

- необходимо соблюсти условия о размере предполагаемого повышения,

- стороны, но строго письменно, могут в договоре аренды вообще исключить возможность повышения арендной платы.

Если арендатор соглашается с предложением об увеличении арендной платы, арендатор должен платить повышенную арендную плату в соответствии с предложением, начиная с третьего календарного месяца после получения предложения. Если в течение двух месяцев после получения предложения арендатор письменно не уведомит арендодателя о своем согласии на повышение арендной платы, арендодатель имеет право в течение последующего трехмесячного срока добиться определения размера арендной платы судом; суд не должен удовлетворять предложение, сделанное по истечении этого срока, если арендатор утверждает, что предложение было сделано несвоевременно. По заявлению арендодателя суд выносит решение о размере арендной платы в пределах суммы, обычной для данного места и времени, начиная со дня обращения в суд.

Здесь важно то, что в случае несогласия арендатора на повышение арендной платы, арендодатель не может в одностороннем порядке расторгнуть договор и потребовать арендатора освободить жилье, а может только через суд добиваться увеличения арендной платы.

В точно таком же порядке, как изложено выше, арендатор может потребовать снижения арендной платы.

Но все вышесказанное касается только и исключительно размера арендной платы.

Размер авансов за услуги увеличивается в другом порядке, а именно:

Арендодатель имеет право изменить ежемесячный аванс в течение года в размере, соответствующем изменению цены услуги или по другим законным причинам, в частности, в связи с изменением объема или качества услуги. Увеличение ежемесячного авансового платежа наступает не ранее первого дня месяца, следующего месяцем, в котором арендатор получил письменное уведомление о новом размере авансового платежа. Изменение размера ежемесячного аванса должно быть надлежащим образом обосновано в уведомлении, в противном случае требование об увеличении является недействительным.

Здесь важно именно то, что требование должно быть письменным и иметь надлежащие обоснования. Если арендатор проживает достаточно долго, то в расчет обязательно принимается фактическое потребление за прошедшее время, а не только новые расценки поставщиков услуг.

И еще один важный момент:

В случае аренды, заключенной на срок более 24 месяцев или на неопределенный срок, плата за поставку тепла и централизованной горячей воды, а также за поставку воды и отвод сточных вод не может быть включена в фиксированный платеж - платежи за эти услуги всегда подлежат перерасчету.